Cancelación registral de hipoteca

La cancelación económica es pagar toda la deuda: el préstamo deja de existir, pero la hipoteca sigue inscrita. La cancelación registral es el trámite posterior que borra la hipoteca del Registro de la Propiedad, mediante una escritura de cancelación otorgada por el acreedor e inscrita en el Registro.

No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Mientras siga inscrita, la hipoteca aparece como carga en la nota simple, el comprador o el nuevo banco exigirán cancelarla antes de firmar y, si el acreedor desaparece o fallece, el trámite se complica con los años.

Primero se pide a la entidad el certificado de deuda cero. Después, el banco otorga ante notario la escritura de cancelación (carta de pago). La escritura se presenta a liquidación del impuesto y, por último, se inscribe la cancelación en el Registro de la Propiedad. Al final se comprueba con una nota simple que la carga ha desaparecido.

Lo que más varía es el tiempo que tarda el banco en firmar la escritura de cancelación. Una vez firmada y liquidado el impuesto, el registrador tiene un máximo de 15 días hábiles para inscribirla (art. 18 de la Ley Hipotecaria).

La escritura de cancelación debe presentarse a liquidación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la comunidad autónoma, aunque en los préstamos hipotecarios bancarios suele resultar exenta. Sin justificar esa presentación, el Registro no inscribe la cancelación (art. 254 de la Ley Hipotecaria).

Sí, por caducidad. El artículo 82 de la Ley Hipotecaria permite cancelar la hipoteca a instancia del propietario cuando han pasado el plazo de prescripción de la acción hipotecaria, que es de 20 años (art. 128), más un año desde el vencimiento total del préstamo, sin que conste en el Registro que se haya interrumpido.

Cuando la entidad fue absorbida o se fusionó, la escritura de cancelación la otorga la entidad que la sucedió, acreditando esa sucesión. Si el acreedor era un particular que ha fallecido, deben otorgarla sus herederos. Nos ocupamos de localizar al acreedor actual y coordinar la firma.

Sí. Es habitual que en la firma de la compraventa un apoderado del banco cobre la deuda pendiente con parte del precio y otorgue a la vez la escritura de cancelación. Después se inscriben las dos escrituras, la cancelación y la compraventa, en el Registro.