Inscripción de compraventas en el Registro de la Propiedad

No. La propiedad se adquiere con la escritura pública, que equivale a la entrega del inmueble (art. 1462 del Código Civil). Pero sin inscribir no tienes la protección del Registro frente a terceros (arts. 32 y 34 de la Ley Hipotecaria) y el vendedor seguiría figurando como titular, con el riesgo de que se anoten embargos por sus deudas.

En una vivienda de segunda mano, el comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al tipo que fija su comunidad autónoma. En una vivienda nueva comprada al promotor se paga IVA y, además, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). La plusvalía municipal corresponde, salvo pacto, al vendedor.

Con carácter general, 30 días hábiles desde la firma de la escritura (art. 102 del Reglamento del ITP y AJD), aunque algunas comunidades autónomas fijan plazos propios. Hasta que no se presenta la autoliquidación, el Registro no inscribe la compraventa (art. 254 de la Ley Hipotecaria).

Una vez liquidado el impuesto, el registrador tiene un máximo de 15 días hábiles para calificar la escritura. Si no hay defectos ni cargas pendientes de cancelar, la compraventa suele quedar inscrita en pocas semanas desde la firma.

Con una nota simple reciente comprobarás que el vendedor es el titular registral y qué cargas tiene la finca: hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos o condiciones resolutorias. Conviene pedir también el certificado de deudas con la comunidad de propietarios y comprobar que el IBI está al corriente.

Lo habitual es que el banco del vendedor acuda a la firma, cobre la deuda con parte del precio y otorgue en el mismo acto la escritura de cancelación. Gestionamos después la inscripción de ambas escrituras para que la vivienda quede a tu nombre y libre de esa hipoteca.

Salvo pacto, el comprador, porque la inscripción se hace a su favor y en su interés. El Código Civil atribuye al vendedor los gastos de otorgamiento de la escritura y al comprador los de la primera copia y los posteriores a la venta (art. 1455).

El notario suele remitir por vía telemática una copia de la escritura al Registro el mismo día de la firma, lo que genera el asiento de presentación y protege tu prioridad. Pero la inscripción no se practica hasta que se acredita el pago de los impuestos, y de eso nos ocupamos nosotros.