Inscripción de préstamos y créditos hipotecarios en el Registro de la Propiedad

Sí. A diferencia de una compraventa, la inscripción de la hipoteca es constitutiva. El artículo 1875 del Código Civil y el artículo 145 de la Ley Hipotecaria exigen que la escritura se inscriba para que la hipoteca quede válidamente constituida. Mientras no se inscribe, el prestamista solo tiene un crédito personal, sin garantía real sobre el inmueble.

El registrador dispone de 15 días hábiles desde el asiento de presentación para calificar la escritura (art. 18 de la Ley Hipotecaria). Antes hay que liquidar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuyo plazo general es de 30 días hábiles desde la firma. Si no hay defectos, la hipoteca suele quedar inscrita en pocas semanas.

Desde el Real Decreto-ley 17/2018, el sujeto pasivo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria es el prestamista (art. 29 del Texto Refundido del ITP y AJD). El tipo lo fija cada comunidad autónoma.

En los préstamos hipotecarios a consumidores sujetos a la Ley 5/2019, los aranceles del Registro por la inscripción de la garantía y los gastos de gestoría corresponden al prestamista (art. 14.1.e). El prestatario paga la tasación y las copias que solicite. Fuera de ese ámbito, se estará a lo pactado.

Los más habituales son que la finca no esté inscrita a nombre del hipotecante, que existan cargas previas no reflejadas, que falte el domicilio para notificaciones o el valor de tasación a efectos de subasta, o que alguna cláusula no sea inscribible. La revisión registral previa a la firma evita la mayoría.

Sí. Cualquier modificación de la hipoteca inscrita, como una novación de condiciones, una ampliación de capital o plazo o una subrogación de acreedor o de deudor, se formaliza en escritura y debe inscribirse para que sea oponible a terceros y conserve el rango de la hipoteca.

Sí. La cesión del crédito hipotecario debe hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro (art. 149 de la Ley Hipotecaria). Es lo que permite al cesionario ejecutar la hipoteca a su nombre. Gestionamos cesiones individuales y de carteras para prestamistas e inversores.

Es la hipoteca que garantiza un crédito cuyo importe puede variar, como una cuenta de crédito o una línea de financiación, hasta un límite máximo fijado en la escritura (art. 153 bis de la Ley Hipotecaria). Se inscribe igual que la de un préstamo, haciendo constar ese máximo y el plazo.